房地產(chǎn)融資現(xiàn)回溫跡象：利率議價空間打開
01月18日, 2019 | 作者: | 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟報道
摘要：房地產(chǎn)融資現(xiàn)回溫跡象：利率議價空間打開
降準(zhǔn)之后，市場資金面如期充裕，2019年開年之后，金融機構(gòu)即開始在市場上積極尋求資產(chǎn)，對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求旺盛。
隨著貨幣政策的進一步打開和寬信用的全面持續(xù)推進，市場各方人士亦在猜測，“六穩(wěn)”基調(diào)下釋放的流動性將會流向何方？房地產(chǎn)領(lǐng)域是不可避免的關(guān)注焦點之一。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者與多位金融機構(gòu)以及房地產(chǎn)企業(yè)人士交流，不少觀點認為，房企的資金面會隨之好轉(zhuǎn)，今年或再現(xiàn)投資拿地的積極性。
但與此同時，也有多位人士對房地產(chǎn)的再度“輝煌”表示懷疑，從鏈條傳導(dǎo)上看，大環(huán)境轉(zhuǎn)向之下，投資會率先復(fù)蘇，但銷售的繼續(xù)增長才是核心。而銷售能否起來，除了政策因素以外，還受其他更多更復(fù)雜因素的影響，“現(xiàn)在與之前不同的是，居民的杠桿率已經(jīng)很高了，很難繼續(xù)增加”。1月17日，一位資深行業(yè)觀察人士對記者表示。
目前來看，市場開始對資金寬松有了不同程度的反應(yīng)，據(jù)記者了解，房企的融資環(huán)境有了一些松動跡象，具體表現(xiàn)在，銀行端正常的開發(fā)貸和并購貸能夠順利發(fā)放，且利率有向下談判的空間；信托公司稱，受限于資管新規(guī)的要求，房地產(chǎn)項目的資金并沒有明顯寬松，不過記者了解到，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品正被部分銀行搶著代銷。
變化最大的是，房企的直接融資渠道即債券發(fā)行暢通，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)行人成功發(fā)行的債券利率多比去年下半年下降數(shù)十個BP。另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，2019年1月1日以來，房地產(chǎn)發(fā)行人成功發(fā)行的信用債（口徑為：企業(yè)債+公司債+短期融資券+中期票據(jù)）為359億元。
議價空間打開
從銀行的房地產(chǎn)貸款情況來看，隨著央行釋放的流動性不斷堆積在銀行間市場，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，今年以來，銀行的信貸額度和利率都有了明顯的寬松。對房地產(chǎn)領(lǐng)域來說，個人按揭貸款利率已經(jīng)有了實質(zhì)性降低。
在這種環(huán)境下，投向開發(fā)商的貸款也隨之有了變化。一家房企融資人士對記者透露，其所在企業(yè)正在申請一筆開發(fā)貸，目前銀行提出的利率與去年持平，“不過感覺有談的空間，以前是基準(zhǔn)上浮30%，現(xiàn)在我們希望的成本是上浮20%或者就基準(zhǔn)不上浮?！?/span>
另一家TOP10房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴記者，現(xiàn)在房企在融資上的議價空間更大了，其所在集團目前要求的融資利率有所降低。另據(jù)了解，有大行并購貸業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與去年相比有所放寬。
多家信托公司人士對記者稱，目前還沒有明顯感覺到房地產(chǎn)項目資金有松動跡象，原因主要是，銀行仍然按照新規(guī)的規(guī)定在進行資管轉(zhuǎn)型，對非標(biāo)項目還是壓縮的態(tài)度。
不過，上海地區(qū)一位信托公司人士對記者透露，市場資金確實比較充裕了，很多銀行在搶房地產(chǎn)信托的代銷項目，比如某家股份制銀行正在爭拿集團旗下信托公司的地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其上海分行還欲獨立代銷。
一位銀行相關(guān)部門人士向記者證實了這一現(xiàn)象，并表示現(xiàn)在這種情況很普遍，銀行都在搶資產(chǎn)，“所以信托一旦有項目就催著他們落地，催著發(fā)出來”。
他表示，現(xiàn)在銀行缺乏“好資產(chǎn)”。所謂“好資產(chǎn)”即安全，流動性高。從這個意義上說，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在銀行看來是好資產(chǎn)，銀行配置意愿甚過一些低評級信用債，“畢竟有土地抵押，而且信托自己會做一次風(fēng)控”。
房企投資熱情重燃
據(jù)記者從多家房地產(chǎn)企業(yè)了解，開年之際，不同房地產(chǎn)對今年房地產(chǎn)市場的態(tài)度，以及自身的投資拿地安排并不相同。一些大型國企目前反應(yīng)較為“淡定”，但也不乏一些民營的小型房地產(chǎn)開發(fā)商摩拳擦掌、躍躍欲試。
2018年，在金融監(jiān)管趨嚴(yán)和資金面緊張的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)基于穩(wěn)健的策略，拿地謹(jǐn)慎，投資收斂。據(jù)中國指數(shù)研究院報告，2018年1-11月，20家代表企業(yè)累計拿地26072萬平方米，同比下降23.5%；累計拿地金額12012億元，同比下降29.0%，拿地金額占銷售金額的比重為28.0%，較2017年顯著下降。
與此同時，全國300個城市共流拍700宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為8534萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的2.9倍。流拍宗數(shù)占總推出宗數(shù)的比重為7.8%，為2010年以來的最高值。
1月17日，一位民營房地產(chǎn)商投資部門人士對記者說，其所在集團今年加大了投資力度，根據(jù)規(guī)劃，每個區(qū)域集團要在一季度完成投資50億元，“我們十幾個區(qū)域集團，加起來估計幾百億”。他表示，這一計劃規(guī)模與往年相比不過持平，在當(dāng)前形勢下，持平就相當(dāng)于態(tài)度很積極了。
上述TOP10房企人士也表示，公司判斷今年上半年是拿地窗口，前幾年公司發(fā)展速度不快，今年可能還是會想著穩(wěn)住排名或者再沖一沖。
他同時提示，2017-2018年主流開發(fā)商都在三四線城市發(fā)展，這類城市付款周期長，付一部分土地款可能就能操作銷售回款，所以少量資金可以撬動一個盤，但2018年7月以來，很多開發(fā)商開始從三四線撤離，如果回到一二線城市，土地付款等流程要求更規(guī)范，可能會導(dǎo)致房企資金使用效率比較差，所以如果政策不繼續(xù)寬松，今年地產(chǎn)投資難度其實也很大。